上海写字楼市场新建潮与高空置率背后的原因
2026年9月，上海写字楼的空置率达到了24.5%，创下近年来的最高点。而与此同时，北外滩和徐汇滨江等地的新楼仍在交付，未来三年还有300万平方米的办公空间将进入市场。这一方面显示出空置的写字楼难以出租，另一方面又反映了工程建设的持续推进，市场为何会陷入这样的矛盾状态呢？
我们先分析空置率的上升。这个问题并非一朝一夕造成。2025年，上海新增了14个甲级写字楼项目，供应量约为85万平方米，平均空置率已超过23%。到2026年上半年，又有8个项目交付，新增供应73万平方米，空置率继续攀升。然而，同一时期的数据显示，净吸纳量同比增长了83%，这表明虽然需求在增加，但供应的速度大大超过了需求的恢复。
写字楼的需求结构也在发生改变。过去三年中，200平方米以下的小型办公需求增加至接近一半，许多企业从“租整层楼”转变为“租几间房”。这并非企业数量减少，而是办公形式的变化。混合办公和灵活工位已成为常态，企业不再愿意为闲置的办公座位支付租金。同时，联合办公品牌在扩张，这些运营商正在承接被退租的小面积办公空间和老旧楼宇。在同一栋楼中，部分楼层空置，而另一部分则被运营商承包后重新分隔租出，这种市场分化日益明显。 球友会
不同楼宇之间的表现差异亦相当显著。全市甲级写字楼的空置率平均为23.4%，但陆家嘴地区却只有15.9%。超甲级写字楼中，近70%的项目租金保持稳定甚至小幅上涨，过去一年从其他楼宇迁入的需求占到了94%。企业并不是不愿意租赁办公空间，而是不愿意继续留在设施老旧的楼宇内。楼宇的层高不足、电梯慢、停车难和空调系统陈旧等问题，无法通过简单装修来解决。因此，老旧楼宇空置而新楼满租，市场看似冷清但实则在进行“搬家”。
办公需求的变化也遵循着一定的规律。2026年上半年，金融业占总租赁需求的16%，TMT（科技、媒体、通信）占14.5%，专业服务业占15.7%。这三个领域是主要的成交来源。北外滩和前滩吸引了大量迁出老城区的金融机构，而徐汇滨江则吸引了媒体和AI企业。新办公楼的硬件标准、物业管理和周边配套设施，正好在筛选适合的租户类型。楼宇作为产业的容器，政府在构建它们之后，再进行招商是为了长远的发展，而不是追求短期出租率。
理解这一时间差对分析局势至关重要。上海已划定40个商务单元，正在推进的更新试点有10个。一个商务区的开发，通常需要三到五年的周期，而许多项目在开工时的市场环境与今天截然不同。在市场降温后，工程项目无法中止，最终导致了集中交付与需求减缓的碰撞，短期内提高了空置率。这种情况在2010年也曾出现，那时上海写字楼空置率同样飙升至15%，新项目密集入市，之后经过五年的努力才逐渐消化。 球友会
尽管市场整体艰难，但并非所有参与者都受到了打击。2026年上半年，上海大宗交易总额达233亿元，同比上涨47%，写字楼交易占58.4%。拼多多以33.7亿元收购了陆家嘴的星展银行大厦，这笔交易成为了今年最大的写字楼交易。外资机构也在进场购置，主要集中于核心地带，并且折价率已经明显缩小。从资产的长期价值上考虑，资本的观点与看重现阶段租金的租户逻辑截然不同。
目前，市场的供给端仍在新建工程的不断完成，而需求端的企业决策变得愈加谨慎，换楼的周期也在拉长。租金谈判的优势已向租户倾斜，免租期从三个月延长至六个月，装修补贴成为常规条款。然而，陆家嘴的租金依旧坚挺，。而徐家汇由于大规模的供应入市，空置率已突破43%。同一座城市中，不同区域的表现差异巨大，某个板块的市场回落幅度可能是其他区域的几倍。所有这些表明，市场内部的动态变化极为复杂，导致了不同年龄和品质办公楼的分化。
